خرید ملک در ترکیه؛ آنچه باید بدانید ✅🏠

نحوه خرید ملک در ترکیه برای اتباع خارجی

فروش ملک به اتباع خارجی در ترکیه تنها به شهروندان برخی کشورها مجاز است. خوشبختانه اتباع ایرانی نیز در این فهرست قرار دارند. با این حال، حتی برای شهروندان کشورهای مجاز نیز محدودیت‌هایی در خرید ملک وجود دارد که به شرح زیر است:

• حداکثر مساحت قابل خرید: مجموع مساحت املاکی که یک فرد خارجی می‌تواند در ترکیه خریداری کند نباید از ۳۰ هکتار تجاوز کند. این محدودیت حتی در صورتی که املاک در شهرهای مختلف باشند، اعمال می‌شود.

• مناطق امنیتی و نظامی: خرید ملک در مناطق نظامی یا امنیتی و همچنین مکان‌های استراتژیک برای اتباع خارجی ممنوع است.

• حداکثر سهم منطقه‌ای: مجموع املاک خریداری‌شده توسط اتباع خارجی نباید بیش از ۱۰ درصد از مساحت منطقه‌ای باشد که مشمول مالکیت خصوصی است.

• فروش در مناطق امنیتی خصوصی: در این موارد نیاز به اخذ مجوز از فرمانداری محل می‌باشد.

• تغییرات قانونی: قوانین مربوط به فروش ملک به خارجی‌ها ممکن است با گذر زمان تغییر یابد. همچنین مقررات مربوط به انتقال سند نیز باید رعایت شود.

انواع سند ملک در ترکیه 📜

در زمان خرید ملک در ترکیه، نوع سند از اهمیت بالایی برخوردار است. در ادامه انواع سند ملک و ویژگی‌های هر یک را معرفی می‌کنیم:

1. سند مالکیت قطعی (Kat Mülkiyeti)

این نوع سند نشان‌دهنده ساخت کامل ملک و اخذ مجوز اسکان از شهرداری است. در این نوع، هر طبقه یا واحد از ملک به‌صورت جداگانه به نام اشخاص مختلف ثبت می‌شود. اطلاعاتی نظیر متراژ، تعداد طبقات و نوع سند نیز در برگه آن ذکر می‌گردد. این نوع سند برای دریافت اقامت یا تابعیت ترکیه، در صورت تأیید ارزش‌گذاری، مناسب است.

2. سند پیش‌مالکیت (Kat İrtifaklı)

در این حالت، ملک هنوز مجوز اسکان شهرداری را دریافت نکرده، اما سند قابل قبولی دارد. پس از تکمیل موارد شهرداری، این سند به سند قطعی تبدیل می‌شود. در این سند، وضعیت سکونت هنوز به‌صورت رسمی بررسی نشده است، اما سهم شما از زمین محفوظ است. این نوع سند نیز می‌تواند برای دریافت اقامت یا تابعیت استفاده شود.

3. سند زمین مشاع (Hisseli – Arsa)

در این نوع سند، تنها سهم شما از کل زمین مشخص شده ولی دقیقاً معلوم نیست که کدام بخش زمین متعلق به شماست. تنها با توافق کتبی بین شرکای سند می‌توان قسمت موردنظر را مشخص کرد. این نوع سند بیشتر به‌عنوان سند زمین شناخته می‌شود و برای اقامت یا تابعیت در صورت ارزش‌گذاری قابل قبول است.

4. سند محضری (Noter Onaylı)

این نوع به‌عنوان سند رسمی شناخته نمی‌شود. برخی املاک فاقد سند هستند و تنها قرارداد محضری بین سازنده و خریدار وجود دارد. این نوع سند فاقد اعتبار شهرداری است و مالکیت رسمی محسوب نمی‌شود. در نتیجه، برای اقامت یا تابعیت ترکیه معتبر نخواهد بود.

مراحل خرید ملک در ترکیه برای اتباع خارجی 📝

پس از انتخاب ملک مورد نظر، عقد قرارداد بین خریدار و فروشنده الزامی است. در این قرارداد باید مشخصات ملک و میزان ودیعه ذکر شود. اگر طرفین تمایل داشته باشند، می‌توانند این قرارداد را در محضر رسمی به ثبت برسانند، هرچند این اقدام اجباری نیست.

برای ثبت رسمی فروش، باید از اداره ثبت اسناد منطقه مربوطه وقت ملاقات دریافت کرد. در این مرحله، اطلاعات ملک و امکان فروش آن بررسی می‌شود. معاملات همچنین می‌توانند از طریق وکالت نیز انجام شوند، به شرط آنکه وکالت‌نامه به زبان ترکی ترجمه شده و از سوی وزارت امور خارجه و کنسولگری ترکیه در ایران یا فرمانداری ترکیه تأیید شده باشد. همچنین، اگر طرفی به زبان ترکی مسلط نباشد، حضور مترجم رسمی الزامی است.

الزام به تبدیل ارز و ارائه سند بانکی 💱

اتباع خارجی باید در زمان خرید ملک، ارز خارجی خود را به لیر ترکیه تبدیل کرده و سند این تبدیل را به اداره ثبت اسناد ارائه دهند. این سند از بانک قابل دریافت است.

مدارک لازم برای خرید ملک توسط خارجی‌ها 📄

مدارک مورد نیاز عبارت‌اند از:

• سند مالکیت

• اصل و ترجمه رسمی پاسپورت

• کارت اقامت ترکیه (در صورت وجود)

• ترجمه شناسنامه یا کارت ملی (به‌عنوان سند تولد)

• شماره مالیاتی یا برگه ثبت آدرس

• سند ارزش‌گذاری ملک از شهرداری منطقه

• گزارش ارزیابی ملک

• بیمه‌نامه زلزله (DASK)

• عکس جدید خریدار و فروشنده (۱ عدد از فروشنده و ۲ عدد از خریدار)

• وکالت‌نامه رسمی (در صورت انجام معامله از طریق وکیل)

نکات مهم قبل از خرید ملک توسط خارجی‌ها ⚠️

خرید ملک در ترکیه برای اتباع خارجی نیازمند پرداخت هزینه‌هایی مانند حق‌الزحمه ثبت و مالیات است. همچنین، به دلیل روندهای قانونی، فرآیند خرید ممکن است چند روز به طول بیانجامد. توصیه می‌شود پیش از معامله، از مشاوره حقوقی استفاده شود.

مالیات و هزینه‌های مربوط به فروش ملک 💰

• مالیات بر درآمد: در صورت افزایش قیمت فروش نسبت به خرید، مالیات بر اساس سود محاسبه می‌شود. اگر این اختلاف کمتر از ۱۹,۰۰۰ لیر باشد، معافیت اعمال می‌گردد.

• مالیات بر ارزش افزوده (KDV): طبق قانون ۷۳۹۴، فروش خانه به خارجی‌ها از KDV معاف است.

• حق تمبر: معادل ۲٪ ارزش ملک است. به‌عنوان مثال، برای ملکی با ارزش ۳۰۰,۰۰۰ لیر، مبلغ حق تمبر ۶,۰۰۰ لیر خواهد بود.

مدت زمان فرآیند خرید چقدر است؟ ⏳

در صورت کامل بودن مدارک، فرآیند انتقال سند و ثبت رسمی ملک معمولاً بین ۲ تا ۳ روز طول می‌کشد. مدت دقیق آن بسته به ارزش‌گذاری ملک و سایر بررسی‌های قانونی ممکن است متفاوت باشد.

چه کشورهایی محدودیت خرید ملک در ترکیه دارند؟ 🌍

بر اساس قوانین ترکیه، شهروندان برخی کشورها مانند سوریه اجازه خرید ملک در ترکیه را ندارند. همچنین، اتباع کشورهای همسایه، مانند ایران، نمی‌توانند در استان‌های مرزی مانند آغری، ایغدیر، وان و حکاری ملکی خریداری کنند.

شرایط اخذ تابعیت ترکیه از طریق خرید ملک 🇹🇷

اتباع خارجی می‌توانند با خرید ملکی به ارزش حداقل ۴۰۰,۰۰۰ دلار (در سال ۲۰۲۴) برای دریافت تابعیت ترکیه اقدام کنند. شرط اصلی آن است که ملک خریداری‌شده به مدت سه سال فروخته نشود. پس از تکمیل مراحل قانونی و اعلام هدف خرید (اخذ تابعیت)، فرد می‌تواند درخواست خود را به نهادهای مربوطه ارائه کند.